Dans le domaine de l’expertise immobilière, la juste valeur de marché renvoie principalement à deux notions étroitement liées : la valeur vénale et la juste valeur comptable (fair value). Contrairement au prix, qui est le résultat contractuel et parfois arbitraire d’une transaction, la valeur de marché résulte d’une analyse rigoureuse et objective.
Les définitions de référence
La valeur vénale (valeur de marché)
Selon la Charte de l’Expertise en Évaluation Immobilière, elle correspond au prix auquel un bien ou un droit immobilier pourrait raisonnablement être cédé lors d’une mise en vente amiable à un instant donné.
Elle suppose une transaction équilibrée, dans des conditions normales de libre marché, où l’acheteur et le vendeur sont consentants, bien informés et agissent sans pression. Elle représente le point de rencontre naturel entre l’offre et la demande.
La Juste Valeur (Fair Value)
Issue des normes comptables internationales IFRS 13 et IAS 16, elle désigne le montant auquel un actif pourrait être échangé entre des parties bien informées et consentantes, dans des conditions de concurrence normales.
Pour les immeubles, cette juste valeur est généralement assimilée à la valeur vénale.
Les critères pris en compte pour la définir
Pour définir cette juste valeur, l’expert immobilier ne se contente pas d’une simple moyenne au mètre carré. Il étudie un ensemble de critères précis lors de sa visite et de ses analyses.
- Facteurs environnementaux : l’emplacement, l’attractivité du quartier, les nuisances éventuelles ou l’environnement direct.
- Facteurs techniques et physiques : la surface, la qualité de la construction, l’état d’entretien, l’agencement des pièces, l’ensoleillement ou encore les possibilités de stationnement.
- Facteurs juridiques : le statut d’occupation (bien loué ou libre de droit), les contraintes d’urbanisme, les servitudes ou le régime de détention (indivision, copropriété).
- Facteurs économiques : l’état du marché immobilier local, c’est-à-dire le jeu actuel de l’offre et de la demande.
Les méthodologies appliquées
Pour aboutir au juste prix de marché, l’expert croise généralement plusieurs méthodes d’évaluation reconnues.
- La méthode par comparaison directe : elle consiste à déduire la valeur du bien en le comparant à des références de transactions récentes et similaires situées dans le même secteur géographique.
- La méthode par le revenu (ou capitalisation) : particulièrement adaptée à l’immobilier d’investissement, elle consiste à définir la valeur d’un bien en fonction des flux financiers qu’il génère, divisés par un taux de rendement attendu par les investisseurs.
- D’autres méthodes spécifiques : selon la nature de l’actif, l’expert peut utiliser la méthode du bilan promoteur (pour évaluer le potentiel d’un terrain) ou la méthode des flux de trésorerie actualisés (DCF).
