Calculer l’indemnité d’éviction et obtenir une indemnisation juste
Évaluez précisément votre indemnisation en cas de refus de renouvellement du bail. Chez LAMY Évaluation, nous vous accompagnons avec une expertise immobilière indépendante afin de calculer une indemnité d’éviction juste et défendable.
Qu’est-ce que l’indemnité d’éviction ?
L’indemnité d’éviction est prévue par le Code de commerce. Elle est due par le bailleur lorsqu’il refuse le renouvellement du bail commercial. Elle doit réparer l’intégralité du préjudice subi par le locataire.
Elle couvre :
- la perte du local
- la perte éventuelle du fonds de commerce
- les frais liés au départ ou à la réinstallation
Une indemnité composée de plusieurs éléments
L’indemnité d’éviction se décompose en deux grandes catégories :
L’indemnité principale
Elle dépend de la situation du fonds de commerce.
- Fonds non transférable : indemnité de remplacement (valeur du fonds ou du droit au bail)
- Fonds transférable : indemnité de transfert (valeur du droit au bail)
La question de la transférabilité est centrale dans le calcul.
Les indemnités accessoires
Elles couvrent les conséquences de l’éviction :
- frais de déménagement
- frais de réinstallation
- indemnité de remploi
- trouble d’exploitationn
- perte de clientèle
- double loyer
- frais de communication
- frais administratifs
- licenciement du personnel
Évaluez précisément votre indemnisation en cas de refus de renouvellement du bail
Le montant de l’indemnité dépend largement de la capacité du locataire à transférer son activité.
Fonds non transférable
Le fonds est considéré comme non transférable lorsque la clientèle dépend fortement de l’emplacement.
Exemple : commerce de passage, rue commerciale, activité locale.
L’indemnité correspond alors à la perte du fonds.
Fonds non transférable
Le fonds est transférable lorsque la clientèle n’est pas liée à l’emplacement.
Exemple : activité avec clientèle fidèle ou en ligne.
L’indemnité est alors limitée à la valeur du droit au bail.
Une évaluation réalisée avant l’éviction
Contrairement à une idée reçue, l’indemnité d’éviction n’est pas calculée après le départ. Elle est estimée en amont, pour permettre au locataire de quitter les lieux.
Elle repose sur :
- une estimation des préjudices futurs
- une analyse du marché
- des hypothèses économiques
L’expertise immobilière : un levier pour défendre votre indemnisation
Faire appel à un expert immobilier permet de :
- déterminer une indemnité conforme à la réalité économique
- identifier tous les préjudices indemnisables
- justifier les montants retenus
- accompagner les négociations ou procédures
Le rapport d’expertise constitue un document clé en cas de désaccord.
Vous êtes concerné par une éviction commerciale ?
Une méthodologie adaptée à l’indemnité d’éviction
Chez LAMY Évaluation, chaque mission repose sur un processus structuré.
Analyse du bail et de l’activité
Étude du bail commercial, de l’activité et du fonctionnement du fonds.
Évaluation de la transférabilité
Analyse de la dépendance de la clientèle à l’emplacement.
Valorisation du fonds ou du droit au bail
Détermination de l’indemnité principale selon la situation.
Chiffrage des indemnités accessoires
Identification et estimation de l’ensemble des préjudices.
Rapport d’expertise opposable
Un document argumenté, utilisable en négociation ou devant le juge.
Nous répondons à vos questions !
Elle comprend :
- une indemnité principale (fonds de commerce ou droit au bail)
- des indemnités accessoires (frais de déménagement, perte d’exploitation, réinstallation…)
Le calcul dépend fortement de la situation du locataire et de son activité.
Elles peuvent inclure :
- frais de déménagement
- frais de réinstallation
- perte de clientèle
- trouble d’exploitation
- double loyer
- licenciement du personnel
Chaque situation nécessite une analyse spécifique.
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12 Rue Jean Elysée Dupuy,
69410 Champagne-au-Mont-d’Or
