La valeur locative de marché et la valeur locative de renouvellement sont deux notions proches, souvent utilisées dans le cadre des baux commerciaux ou des renégociations de loyers. En pratique, elles ne s’opposent pas : la valeur locative de renouvellement repose généralement sur l’analyse de la valeur locative de marché à la date du renouvellement.
Qu’est-ce que la valeur locative de marché ?
La valeur locative de marché correspond au montant de loyer auquel un bien immobilier pourrait être raisonnablement loué dans des conditions normales de marché, à une date donnée.
Elle représente la référence économique réelle entre l’offre et la demande locative locale.
- L’emplacement du bien
- La surface et la configuration
- L’état général et le niveau de confort
- Les prestations proposées
- La demande locative locale
- Les loyers pratiqués pour des biens comparables
Qu’est-ce que la valeur locative de renouvellement ?
La valeur locative de renouvellement désigne la valeur retenue lors du renouvellement d’un bail existant, notamment dans le cadre d’un bail commercial.
Elle sert à déterminer si le loyer renouvelé doit être maintenu, ajusté ou réévalué selon les règles juridiques applicables et la réalité économique du marché.
Quelle est la différence entre les deux ?
La principale différence tient au contexte d’utilisation.
- La valeur locative de marché est une notion économique générale applicable à tout bien mis en location.
- La valeur locative de renouvellement est une notion utilisée dans un cadre contractuel précis : le renouvellement d’un bail.
- Dans la majorité des cas, la valeur locative de renouvellement est déterminée à partir de la valeur locative de marché, ajustée selon les règles légales ou contractuelles.
Le cas particulier des baux commerciaux
En matière de bail commercial, la fixation du loyer renouvelé peut dépendre de plusieurs paramètres : plafonnement légal, modification notable des facteurs de commercialité, clause contractuelle ou évolution significative du marché locatif.
L’expertise immobilière permet alors de justifier objectivement la valeur locative retenue et de limiter les risques de contentieux entre bailleur et locataire.
Pourquoi faire appel à un expert immobilier ?
Lors d’un renouvellement de bail, l’expert immobilier analyse les références locatives comparables, les caractéristiques du local et les règles applicables afin de proposer une valeur cohérente, homogène et défendable.
- Sécuriser la négociation du loyer
- Éviter les litiges
- Justifier une hausse ou une baisse
- Obtenir un rapport opposable
À retenir
La valeur locative de renouvellement n’est pas opposée à la valeur locative de marché. Elle en constitue généralement l’application concrète dans le cadre du renouvellement d’un bail. La première relève du contexte juridique du bail, la seconde de la réalité économique du marché locatif.
