Intégrer l’estimation vénale en gestion d’actifs professionnels

Toute bonne stratégie de gestion des actifs professionnels (immobiliers) doit tendre vers un seul objectif : maximiser la valeur et le retour sur investissement des actifs. Le problème est qu’on oublie souvent que l’estimation vénale constitue l’une des bases de la réussite de la stratégie puisqu’elle intervient à chaque phase de sa mise en œuvre, de la phase de planification à la phase de cession en passant par la phase de détention. Mais concrètement, quels sont ses avantages ? Et surtout, comment l’intégrer dans une stratégie de gestion d’actifs professionnels ?

L’importance de l’estimation vénale dans une stratégie de gestion d’actifs immobiliers

D’abord, quelques remarques préliminaires : en quoi consiste la gestion d’actifs immobiliers ? Quelle est sa finalité ?
Pour faire simple, la gestion des actifs immobiliers consiste à « optimiser la gestion d’un parc immobilier (constitué de biens de diverses natures) » pour qu’il produise des revenus et pour que ces derniers soient le plus élevés possible. Elle implique de réaliser plusieurs tâches :

• Acquérir des biens exploitables à un prix intéressant ;
• Améliorer la qualité des biens dans le parc pour augmenter leur valeur et ainsi optimiser leur rendement ;
• Vendre certains biens pour réaliser des plus-values ou pour financer une acquisition plus intéressante.

L’estimation vénale est essentielle à toutes ces opérations. Comment déterminer s’il est intéressant d’acquérir un bien si l’on ignore la tendance du marché ? Comment déterminer le coût des travaux à mettre en œuvre lorsqu’on ignore si le prix de vente du bien ne pourra pas couvrir les dépenses d’amélioration effectuées ? Comment déterminer le meilleur moment pour vendre sans faire une analysis précise de l’état du marché ?

Toutes ces informations peuvent être obtenues à l’aide des différentes méthodes d’estimation immobilière.

Les avantages d’une bonne estimation vénale dans votre stratégie de gestion d’actifs professionnels

Si l’estimation vénale est en réalité une opération indispensable à toute stratégie de gestion d’actifs immobiliers professionnels, elle est parfois sous-estimée (quelque part en raison de sa complexité). Pourtant, accorder plus d’importance à l’estimation vénale des biens que vous projetez d’acheter, d’améliorer ou de vendre peut améliorer substantiellement la pertinence de votre stratégie de gestion d’actifs. Ci-dessous les 3 principaux avantages qu’elle offre.

Un outil stratégique pour anticiper les opportunités

Investir dans l’immobilier s’apparente parfois à une partie d’échecs où chaque mouvement doit être bien étudié. Pour dire qu’afin de réaliser un bon investissement, il est essentiel de bien choisir le bien à acheter.

Or, les techniques d’estimation vénale vous permettent de déterminer si tel ou tel bien est intéressant et constitue une opportunité (dans l’immédiat ou dans un futur proche). Lorsqu’elles sont combinées, elles vous permettent de déterminer les données essentielles d’aide à la prise de décision :

• Localisation : identifier des zones à fort potentiel de croissance ;
• Tendance du marché : quelle est la demande ? Quelle est la dynamique du marché ;
• Type de propriété : identifier des avantages et des inconvénients de chaque bien par rapport à la tendance du marché ;
• Risques du marché : évaluer les changements économiques que connaitra le marché local.

Une méthode pour évaluer la rentabilité des actifs

Il existe plusieurs méthodes pour calculer la rentabilité d’un actif immobilier à revenu. Parmi les celles les plus utilisées, on peut citer :

• Le multiplicateur de revenus bruts (MRB) : elle consiste à diviser le prix de l’immeuble par le revenu brut annuel. Cette formule a pour avantage d’être simple et de permettre de comparer des immeubles semblables. Néanmoins, elle ne prend pas en compte les dépenses faites sur l’immeuble au cours de l’année ;
• Taux global d’actualisation : elle consiste à diviser le revenu net de l’immeuble par la valeur de l’immeuble. C’est l’une des méthodes d’évaluation de la rentabilité les plus populaires.

Vous aurez sans doute constaté que l’estimation vénale constitue l’un des éléments essentiels au calcul. Ainsi, plus elle sera précise, plus votre estimation de la rentabilité du bien sera pertinente.

Un moyen d’améliorer la planification à long terme

L’achat-renvente est une opération qui consiste à acheter un bien, puis de le revendre en y appliquant une marge, pour en tirer un bénéfice financier. Pour tirer une plus-value, il faut trouver des biens proposés à des prix plus bas, puis revendre à un prix plus élevé.

Or, comme vous le savez, le prix des biens immobiliers fluctue en fonction de beaucoup de paramètres. Seule une estimation précise et régulière du bien que vous souhaitez acheter ou du bien que vous projetez de vendre permettra d’augmenter vos chances de réaliser des bénéfices. Vue sous cet angle, l’estimation constitue un moyen d’améliorer la planification sur le long terme.

Intégration de l’estimation vénale dans une stratégie de gestion d’actifs professionnels : la nécessité de faire appel à un expert

Pour intégrer l’estimation vénale dans une stratégie de gestion d’actifs professionnels, la solution consiste à faire appel un expert en estimation immobilière. Grâce à son expertise, ce professionnel est le plus à même de vous donner des estimations précises grâce à la mise en œuvre de diverses méthodes d’estimation. Après avoir choisi votre collaborateur, il suffira de discuter des modalités de son intervention dans le cadre de la mise en œuvre de votre stratégiede gestion.