La notion de valeur immobilière est un terme générique qui englobe plusieurs concepts selon le contexte de l’évaluation : vente, location, comptabilité ou garantie bancaire. Il est essentiel de la distinguer de la notion de prix.
La différence fondamentale entre prix et valeur
Le prix et la valeur sont deux notions proches mais distinctes.
- Le prix a une dimension juridique et contractuelle : c’est le montant effectivement payé en contrepartie du transfert de propriété d’un bien.
- La valeur détermine ce que vaut réellement le bien sur le marché.
- Bien que le prix soit souvent corrélé à la valeur, la simple fixation d’un prix de vente ne vaut pas détermination de la valeur d’un bien immobilier.
La valeur vénale (ou valeur de marché)
Il n’existe pas de définition légale unique, mais selon la Charte de l’Expertise, elle correspond au prix auquel un bien ou un droit immobilier pourrait raisonnablement être cédé lors d’une vente amiable, à un instant donné et dans des conditions normales de libre marché. Elle se fixe par le jeu naturel de l’offre et de la demande.
La valeur locative
Elle s’analyse comme la contrepartie financière annuelle, c’est-à-dire le loyer, qu’un propriétaire est en droit d’attendre pour l’usage de son bien immobilier dans le cadre d’un contrat de bail, à la date de l’expertise.
La valeur en poursuite d’usage (ou valeur d’usage)
Cette notion est plus qualitative et subjective. Elle correspond à l’utilité d’un bien immobilier occupé par son propriétaire-utilisateur, en supposant que l’acquéreur continuera d’y exercer la même activité.
Elle est particulièrement utilisée pour les locaux dits monovalents, c’est-à-dire conçus pour une destination très précise et difficilement modifiable.
- Cinémas
- Cliniques
- Hôtels
- Moulins
La Juste Valeur (Fair Value)
Issue de la norme comptable internationale IFRS 13, elle désigne le montant auquel un actif pourrait être échangé entre des parties dans des conditions de concurrence normales.
Elle sert principalement à valoriser les actifs immobiliers à leur valeur réelle de marché lors de la clôture des bilans comptables des entreprises, afin d’apporter une vraie transparence aux investisseurs.
La valeur hypothécaire
C’est une valeur estimée de façon prudente et conservatrice, qui sert à garantir un crédit bancaire par hypothèque.
Elle se concentre sur les caractéristiques pérennes et les revenus stabilisés de l’immeuble sur le long terme, en excluant totalement les éléments spéculatifs ou volatils du marché.
Elle est donc généralement inférieure, et jamais supérieure, à la valeur vénale.
